O setor de Real Estate e as PropTechs

Ano após ano, a tecnologia tem moldado os mercados e mudando os processos inerentes a eles, tendência essa que tem sido apresentada pelas maiores consultoras mundiais, como McKinsey, Deloitte, KPMG e PwC. Em setores mais tradicionais, como o de Real Estate, a afirmação é igualmente válida, mas ainda é um desafio entender como as inovações podem ser impactantes em uma área considerada não tão aderente pelos atores do próprio mercado e que possui grande importância nas economias ao redor do mundo. Uma prova disso é que, de acordo com o CB Insights, em 2015 o mercado global de Real Estate possuía um valor de mercado de US$ 217 trilhões.

Para se ter uma ideia, nos EUA, o setor de construção em Real Estate foi responsável, em 2017, por 6% do PIB (Produto Interno Bruto), contribuindo com US$ 1.07 trilhão na receita total, segundo publicação do portal The Balance. No Brasil, apesar dos maus resultados do setor de construção civil no ano passado – segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) publicados no portal da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), a área registrou uma queda de 5% no PIB, a maior entre todos os setores analisados –, espera-se que esse cenário mude em 2018.

Conforme projeções divulgadas pelo Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e pela FGV publicadas pela IstoÉ, a expectativa é que o PIB da construção civil cresça 2% neste ano, após um triênio consecutivo de recessão. No entanto, os investimentos no setor não apresentaram bons resultados no primeiro semestre de 2018. Dados levantados pela ITC (Inteligência Empresarial da Construção) e publicados pelo DCI apontam que neste ano o setor recebeu aportes de US$ 37.6 bilhões, valor 13,3% menor do que os US$ 42.6 bilhões registrados no primeiro semestre de 2014. Assim, em tempos de crise e de pouco otimismo econômico-financeiro, é natural que o mercado busque soluções que otimizem processos e negócios.

De acordo com o mesmo estudo do CB Insights, em 2016 as PropTechs (startups responsáveis por trazer inovação aos modelos de negócios e produtividade nas transações no setor de Real Estate) receberam, em todo o mundo, US$ 2.69 bilhões em investimentos, em mais de 277 negócios concretizados.

Segundo Fábio Garbossa Francisco, Diretor Técnico da Construtora BKO e Coordenador do curso de Pós-Graduação em Real Estate & Construction Management na FAAP, ainda existem desafios para que as soluções apresentadas por startups do setor sejam implantadas, mas adotá-las é essencial. “O primeiro obstáculo é o ceticismo ainda presente de alguns líderes do setor que sempre atuaram maneira pragmática e obtiveram sucesso assim. Em segundo lugar,  ainda faltam investimentos para que isso aconteça. Acredito que agora seja o momento da ruptura dos modelos tradicionais para um novo, mais tecnológico e inovador. Atualmente existe uma grande quantidade de tecnologias e soluções à disposição do mercado e isso é ótimo para o setor”, afirma.

As empresas precisam mudar o mindset para sobreviver. Existem oportunidades praticamente em todo o ciclo do negócio imobiliário, desde a prospecção de áreas para incorporação, desenvolvimento de produtos, área comercial e vendas, área de operações, e produção, e finalmente no uso e ocupação do imóvel”, continua Garbossa.

Elo financeiro imobiliário

Segundo avaliação realizada pela agência de risco Moody’s sobre financiamento imobiliário em países emergentes – considerando Brasil, México, África do Sul, Turquia e Rússia – e publicada em matéria da Folha de S. Paulo, em cada um desses países “o crescimento da classe média e da urbanização impulsionará a expansão do mercado de financiamento imobiliário. Espera-se um crescimento do número de financiamentos no Brasil até o fim de 2019. De acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a concessão de crédito imobiliário realizada com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) foi de R$ 4.11 bilhões em abril de 2018, valor superior em 8,1% em comparação a março e 31,2% maior em relação a abril de 2017.

Somente em maio de 2018 haviam sido comercializadas 2.158 unidades em São Paulo, segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). No acumulado de 12 meses (junho de 2017 a maio de 2018), foram comercializadas 27.307 unidades, o que representou um aumento de 59,6% em comparação ao mesmo período de 2017 (junho de 2016 a maio de 2017), quando as vendas totalizaram 17.108 unidades.

Em meio a estes cenários, em abril de 2018 a Caixa Econômica Federal anunciou uma redução dos juros para financiamentos da casa própria, o que diminuindo a taxa mínima de 10,25% para 9% ao ano. De acordo com o Banco Central, as taxas médias de mercado para financiamento imobiliário para pessoas físicas caíram de 15,4% em janeiro de 2017 para 11,3% em fevereiro de 2018. As taxas, que costumam variar conforme os diferentes tipos de financiamentos e que consideram fatores como valor do imóvel e perfil e renda do consumidor, costumam causar grandes dores de cabeça àqueles que procuram uma linha de crédito.

Assim, se torna ainda mais essencial pensar em tecnologias e inovações que possam ajudar o elo financeiro imobiliário. Um exemplo é o blockchain, que, segundo a pesquisa 2015 World Economic Forum, realizada com 800 executivos e especialistas em tecnologia da comunicação, publicada no relatório Deep Shift: Technology Tipping Points and Societal Impact, 57,9% dos entrevistados acreditam que 10% do PIB mundial será gerado por informações contidas por blockchain até 2025.

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Incorporação e construção

No estudo Real Estate 2020: Building the Future, a consultoria PwC realizou seis predições a respeito do mercado imobiliário para o futuro próximo; uma delas prevê que as inovações tecnológicas e a sustentabilidade serão fatores-chave para a geração de valor: o desenvolvimento de empreendimentos precisará ser sustentável, disponibilizando espaços mais prazerosos para se viver, enquanto que a tecnologia, disruptando o setor, tornará o mercado obsoleto.

De acordo com Thiago Lopes, professor substituto do IAU-USP e Fundador do ArcaTerra, escritório especializado na produção de arquiteturas e construções com terra, pensar na utilização de materiais menos nocivos ao meio ambiente também é uma forma de inovar. “A questão é resgatar conhecimentos, inteligências construtivas tradicionais e inseri-los dentro das dinâmicas de nossa sociedade contemporânea. A inovação está nas linhas de produção, na inserção de materiais naturais que foram sendo colocados de lado em prol de materiais industrializados”, aponta Lopes.

Está sendo consolidada uma preocupação com a sustentabilidade e as tecnologias ecológicas estão sendo cada vez mais procuradas e utilizadas. Atualmente, algumas construtoras estão pensando, também, na questão de racionalização de uso de energia e água”, continua.

Conforme o estudo da PwC, com uma população mundial que cresce rapidamente, em 2030 será necessário um aumento de 50% da energia e 40% da água disponíveis no mundo.

As construtoras enfrentam outro desafio: o da adoção de tecnologias. De acordo com a McKinsey, a construção é um dos segmentos em que menos se investe em digitalização, ficando atrás somente do setor agropecuário. Segundo a PwC, se comparado com outros setores industriais, como o automotivo (3,7%) e o de computadores e eletrônicos (8,8%), as empresas da indústria de construção nos EUA investem pouco em pesquisa e desenvolvimento. Ainda de acordo com a consultoria, somente somente 0,5% do valor anual é revertido para P&D.

Para Roberto de Souza, Diretor Presidente do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações), “em geral, no setor de Real Estate, as empresas são de base familiar. São empresas antigas que já estão em uma certa zona de conforto, trabalhando há 30, 40, 50 anos e muitas vezes não veem a necessidade de inovar. É um modelo que no passado deu certo, mas agora elas começam a olhar pelo retrovisor. Como poucas empresas inovam dentro do setor, elas não se sentem ameaçadas também pelos competidores.”  

Estima-se que o mundo precisará gastar US$ 57 trilhões em infraestrutura até 2030 se quiser alcançar o crescimento do PIB global. As empresas incorporadoras/construtoras já estão correndo atrás do prejuízo. De acordo com o relatório Research Briefing: Construction and Infrastructure, divulgado pelo CB Insights, a participação de corporações em negócios que envolvem construtechs (startups que apresentam soluções para construção) vem aumentando. Em 2014 havia uma participação de 14%, em 2015 de 13% e em 2016 de 16%. Além disso, entre 2012 e 2016 foram investidos US$ 778 milhões globalmente, com mais de 160 negócios fechados tanto com corporações quanto com fundos de investimento.

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Corretagem imobiliária

Em relação ao setor de corretoras imobiliárias, dados coletados de 23 regiões brasileiras pela CII/CBIC (Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e publicados no Anuário do Mercado Imobiliário 2017 pela SECOVI-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo) mostram que no ano passado foram lançadas no Brasil 82.3 mil unidades residenciais, número 5,2% maior em relação às 78.3 mil novas unidades em 2016. Quando o assunto é compra e venda, a pesquisa revela que 94.2 mil propriedades foram comercializadas em 2017, registrando um crescimento de 9,4% em comparação às 86.1 mil residências vendidas no ano anterior.

Quanto à adoção de novas tecnologias no segmento, um dos principais entraves é o mindset arcaico e conservador ainda presente na área. Conforme o estudo Clicks and Mortar: the Growing Influence of Proptech, realizado pela Techinasia em parceria com a JLL, apesar do potencial de crescimento de corretoras imobiliárias que aderem à tecnologia, ainda existe a resistência, por exemplo, em relação a investimentos em canais online, em detrimento de canais físicos. O panorama, no entanto, tende a ser alterado pelo crescimento de compradores e locatários que buscam imóveis na internet.

Outra tendência para a área de corretagem imobiliária, buscando acabar com parte das burocracias, é também a implementação de soluções de blockchain. De acordo com o estudo Blockchain in commercial real estate, realizado pela consultora Deloitte, a tecnologia pode ajudar o setor a identificar processos ineficientes e imprecisos, presentes em um mercado cujas operações ainda são muito confidenciais. Na prática, estas soluções trariam benefícios como a remoção de fricção, redução de riscos e cancelamentos nas transações, maior confiabilidade às partes envolvidas e “irreversibilidade” em contratos fechados, diminuindo fraudes e manipulação. Ainda, segundo o relatório, o blockchain ajudaria a resolver problemas tais quais a ineficiência na procura de propriedades, devido à fragmentação de informações.

A pulverização de informações sobre o mercado, inclusive, é um problema que as empresas enfrentam em momentos de identificação de possíveis e potenciais tendências no mercado, baseadas no conhecimento sobre o consumidor Segundo Fernando Botton, Diretor de Desenvolvimento na Leroy Merlin, a falta de dados e ausência de estudos relacionados à área de Real Estate prejudica a expansão dos negócios. “Interessaria muito, por exemplo, uma solução que acelerasse o processo de dados e que pudesse trazer informações de forma mais ágil, mas sempre vamos esbarrar nessa questão da disponibilidade. Aqui no Brasil é muito complicado de se obter dados, principalmente em relação a hábitos de consumo detalhados. Se eles fossem mais abundantes, poderíamos tentar entender como dimensionar os produtos que oferecemos, determinar estrategicamente a localização de uma loja”, afirma. Para Botton, dentro da Leroy Merlin, investir em novas inovações e tecnologias tem como objetivo aumentar o número de clientes acima de tudo, já que possibilita oferecer melhores serviços e produtos mais variados.

A ideia é ser o top of mind na cabeça dos consumidores, esse é o cenário ideal e para isso é preciso cativar cada uma das pessoas que entra em nossas lojas. É combinar preço, produto e serviço. É um conjunto de ações que se tornam possíveis, como sistema de compras, lançamento de novidades. Assim conseguimos conquistar notoriedade dentro de um mercado competitivo”, conta ele.

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Proprietários de imóveis

Entender as necessidades e desejos dos clientes é outro grande desafio enfrentados pelas empresas atuantes no setor de Real Estate. Com a discussão sobre economia compartilhada cada vez mais chamando atenção, surgem os conceitos de coworking e coliving, compartilhamento de espaços de trabalho e de vivência.

Segundo previsões da GCUC (Global Coworking Unconference Conference), o mercado que envolve esses espaços de trabalho compartilhados terá um crescimento rápido nos próximos 5 anos. Até 2022 são esperados 30 mil espaços, que terão mais de 5 milhões de membros. Em 2017 foram registrados 14.411 coworkings, que, no total, tinham 1.74 milhão de membros. Os países e regiões que mais têm são os EUA, a Ásia, o Pacífico e a Índia e a Europa.

Já o mercado de coliving também vem em constante crescimento. Isso, pois, de acordo com a pesquisa One Shared House 2030, algumas das razões pelas quais os entrevistados se interessariam por empreendimentos de coliving são as maiores possibilidades de convivência e dividir custos. Além disso, os entrevistados também mostraram interesse em serem cobrados de forma individual por seus consumos de água, energia e gás e poderem selecionar os novos membros da comunidade e não se importam em ter uma cozinha pessoal, podendo, portanto, utilizar de um espaço comum.

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Administradores imobiliários

Com o aquecimento do mercado imobiliário e o surgimento de novos condomínios – em 2014, eram mais de 57 mil apenas no estado de São Paulo, de acordo com dados da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) –, o número de administradoras condominiais tem, consequentemente, crescido. Segundo informações do blog da administradora Robotton, mais de 68 milhões de brasileiros vivem em condomínios, número que representa aproximadamente 33% da população brasileira. O valor movimentado pelo setor chega aos R$ 165 bilhões anuais. Terceirizar serviços a empresas especializadas passou a ser, portanto, uma maneira mais fácil de diminuir a quantidade de problemas legais, contábeis e fiscais.

Se nos últimos anos as administradores imobiliárias viram nos websites uma tendência que teria grandes impactos no mercado e em seus negócios, esse espaço será, em um futuro próximo, ocupado pelos aplicativos mobile, também de forma a facilitar o controle de atividades. De acordo com post no blog Updater, com o aumento do uso de smartphones em detrimento dos computadores, tornou-se muito mais efetivo apostar em plataformas mobile, que precisariam conter, por exemplo, uma navegação limpa e intuitiva, um canal de mensagens instantâneas para a comunicação entre condôminos e staff da administradora e um centro para a solicitação de manutenções e alertas de emergência.

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